Ενοίκια: Πώς «κλειδώνουν» οι ιδιοκτήτες τρία χρόνια χωρίς φόρο – Η προθεσμία

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να αξιοποιήσουν το κίνητρο της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για κατοικίες που θα περάσουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Με βάση τα σημερινά δεδομένα, η δυνατότητα ένταξης στο μέτρο εκπνέει στις 31 Δεκεμβρίου 2026, γεγονός που σημαίνει ότι όσοι ενδιαφέρονται θα πρέπει να έχουν ολοκληρώσει εγκαίρως όλες τις απαραίτητες διαδικασίες.

Το μέτρο αφορά ιδιοκτήτες που διαθέτουν προς μακροχρόνια ενοικίαση κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και ακίνητα που προηγουμένως αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το φορολογικό όφελος είναι σημαντικό, καθώς προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που θα εισπράττονται επί τρία χρόνια, δηλαδή για συνολικά 36 μήνες.

Στο τραπέζι η παράταση

Παρότι έχουν διατυπωθεί εισηγήσεις και αιτήματα για παράταση του κινήτρου και μετά το 2026, μέχρι στιγμής δεν έχει ληφθεί οριστική απόφαση.

«Τέλος» οι πληρωμές με μετρητά για τα ενοίκια – Από πότε

Οι τελικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου εκτιμάται ότι θα ληφθούν προς το τέλος του έτους, στο πλαίσιο και της κατάθεσης του σχεδίου του Προϋπολογισμού για το 2027.

Η εκκρεμότητα αυτή δημιουργεί ένα δίλημμα για τους ιδιοκτήτες. Από τη μία πλευρά, μπορούν να προχωρήσουν άμεσα στη μακροχρόνια μίσθωση ώστε να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος. Από την άλλη, ενδεχόμενη αναμονή για παράταση μπορεί να τους αφήσει με περιορισμένο χρόνο για να ολοκληρώσουν όλες τις απαραίτητες ενέργειες μέχρι το τέλος του έτους.

Το διπλό ρίσκο για τους ιδιοκτήτες

Με το ισχύον πλαίσιο, εφόσον πληρούνται οι απαιτούμενες προϋποθέσεις και η επιλέξιμη μίσθωση συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εξασφαλίσει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια τριών ετών.

Το μέτρο είχε εξαρχής προσωρινό χαρακτήρα και θεσπίστηκε προκειμένου να επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά κατοικίες που παρέμεναν κλειστές ή είχαν στραφεί στη βραχυχρόνια μίσθωση, με στόχο την αύξηση της προσφοράς διαθέσιμων σπιτιών.

Για τους ιδιοκτήτες, ωστόσο, υπάρχει διπλό ρίσκο. Μια βιαστική μίσθωση χωρίς επαρκή έλεγχο του υποψήφιου ενοικιαστή, της σύμβασης ή της κατάστασης του ακινήτου μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα. Αντίθετα, η αναμονή για ενδεχόμενη παράταση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια της σημερινής φοροαπαλλαγής, εάν τελικά το μέτρο δεν επεκταθεί.

Κρίσιμο είναι ότι η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου δεν αφορά απλώς την έναρξη κάποιας διαδικασίας. Μέχρι τότε θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση.

Τι πρέπει να ελέγξουν πρώτα

Ένα από τα πρώτα βήματα είναι ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού της κατοικίας. Δεν αρκεί ο ιδιοκτήτης να δηλώσει ότι το ακίνητο ήταν κλειστό, αλλά θα πρέπει αυτό να αποδεικνύεται από τα στοιχεία που διαθέτει η ΑΑΔΕ.

Στην περίπτωση των κενών κατοικιών, θα πρέπει να προκύπτει ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 για το χρονικό διάστημα που προβλέπει η νομοθεσία. Αντίστοιχα, για ακίνητα που είχαν χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνιες μισθώσεις, η προηγούμενη χρήση τους θα πρέπει να προκύπτει από το σχετικό Μητρώο και τις δηλώσεις που έχουν υποβληθεί.

Στη συνέχεια πρέπει να εξεταστεί εάν το ακίνητο είναι έτοιμο να κατοικηθεί. Ένα σπίτι που παρέμενε κλειστό για χρόνια μπορεί να χρειάζεται εργασίες, όπως βάψιμο, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, επανασύνδεση με τα δίκτυα ηλεκτροδότησης και ύδρευσης, αλλαγή κουφωμάτων ή δαπέδων, ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας και έλεγχο των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού.

Οι εργασίες αυτές μπορεί να απαιτήσουν σημαντικό χρονικό διάστημα, γι’ αυτό και όσοι γνωρίζουν ότι το ακίνητό τους χρειάζεται παρεμβάσεις θα πρέπει να συνυπολογίσουν τον απαιτούμενο χρόνο.

Η αναζήτηση ενοικιαστή και το ηλεκτρονικό μισθωτήριο

Χρόνο απαιτεί και η εύρεση του κατάλληλου ενοικιαστή. Η δημοσίευση αγγελίας, η συνεργασία με μεσίτη, οι επισκέψεις στο ακίνητο, η συμφωνία των δύο πλευρών και η σύνταξη του μισθωτηρίου αποτελούν διαδικασίες που ενδέχεται να μην ολοκληρωθούν άμεσα.

Το καθοριστικό βήμα για την κατοχύρωση της φοροαπαλλαγής είναι η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ. Μια προφορική συμφωνία, η καταβολή προκαταβολής ή ακόμη και η υπογραφή μεταξύ των δύο πλευρών δεν αρκούν από μόνες τους για την εξασφάλιση του κινήτρου, εφόσον δεν έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες ηλεκτρονικές διαδικασίες.

Για τον λόγο αυτό, οι ενδιαφερόμενοι που δεν θέλουν να βρεθούν αντιμέτωποι με τις προθεσμίες των τελευταίων ημερών του έτους θα πρέπει να έχουν προχωρήσει αρκετά νωρίτερα στην αναζήτηση ενοικιαστή και στην ολοκλήρωση της συμφωνίας.

Ποιοι δικαιούνται την απαλλαγή

Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικία η οποία είχε δηλωθεί ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια ή είχε προηγουμένως διατεθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η κατοικία θα πρέπει στη συνέχεια να χρησιμοποιείται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, με την υποβολή του σχετικού ηλεκτρονικού μισθωτηρίου.

Η βασική διάρκεια της μίσθωσης πρέπει να είναι τουλάχιστον τρία έτη. Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών όταν οι μισθωτές είναι δημόσιοι υπάλληλοι, εκπαιδευτικοί, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης ή ένστολοι των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Ποια ακίνητα καλύπτονται

Η απαλλαγή αφορά κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων. Το όριο προσαυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Η τριετής απαλλαγή αρχίζει από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης και αφορά αποκλειστικά τον φόρο εισοδήματος που αναλογεί στα συγκεκριμένα μισθώματα.

Αυτό σημαίνει ότι δεν καταργούνται άλλες φορολογικές ή οικονομικές υποχρεώσεις που συνδέονται με το ακίνητο, όπως ο ΕΝΦΙΑ ή τυχόν ασφαλιστικές και λειτουργικές δαπάνες.

Πόσο είναι το όφελος

Το ύψος του οφέλους διαφέρει ανά ιδιοκτήτη, καθώς εξαρτάται από το ποσό των ενοικίων και τον φόρο εισοδήματος που διαφορετικά θα έπρεπε να καταβληθεί.

Δεδομένου ότι τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλιμακωτούς συντελεστές, η απαλλαγή μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση για τους ιδιοκτήτες κατά την τριετία.

Η τελική ωφέλεια εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από το μηνιαίο και ετήσιο ύψος των μισθωμάτων, τη διάρκεια της μίσθωσης, την πλήρωση των προϋποθέσεων, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, την ύπαρξη συνιδιοκτητών και την ορθή δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ.