Ενοίκια, ΕΝΦΙΑ, Airbnb και ανακαινίσεις: Οι αλλαγές που έρχονται στα ακίνητα

Ένα νέο τοπίο διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, καθώς σειρά φορολογικών και στεγαστικών παρεμβάσεων τίθεται σταδιακά σε εφαρμογή από το φθινόπωρο του 2026 και μέσα στο 2027.

Στο επίκεντρο βρίσκονται η πληρωμή των ενοικίων, η φορολογία των ιδιοκτητών, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα κίνητρα για ανακαινίσεις και κλειστά σπίτια, αλλά και οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ και στην καταγραφή της ακίνητης περιουσίας.

Όπως αναφέρει η εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», ορισμένες από τις παρεμβάσεις έχουν ήδη δρομολογηθεί, ενώ άλλες βρίσκονται υπό εξέταση ή αναμένεται να παραταθούν. Οι αλλαγές επηρεάζουν άμεσα τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές και συνοδεύονται, ανά περίπτωση, από φορολογικά κίνητρα, ελαφρύνσεις αλλά και κυρώσεις.

1. Τέλος στα ενοίκια με μετρητά από 1η Οκτωβρίου

Από την 1η Οκτωβρίου 2026, η καταβολή των ενοικίων θα πρέπει να πραγματοποιείται μέσω του τραπεζικού συστήματος.

Για τους ενοικιαστές, η πληρωμή με μετρητά θα συνεπάγεται απώλεια της επιστροφής ενός ενοικίου τον χρόνο, καθώς και ενδεχόμενων στεγαστικών ενισχύσεων που συνδέονται με τη μίσθωση.

Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν το μίσθωμα «στο χέρι» θα χάνουν την έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από ενοίκια, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται με μεγαλύτερο φόρο.

2. Παράταση στην αναστολή ΦΠΑ για τις νέες οικοδομές

Για ακόμη έναν χρόνο αναμένεται να παραταθεί η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση αποσκοπεί στη συγκράτηση του κόστους απόκτησης νέας κατοικίας και παράλληλα στη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας.

3. Παραμένει στον «πάγο» ο φόρος υπεραξίας

Υπό εξέταση βρίσκεται και η παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Πρόκειται για φόρο που έχει θεσπιστεί αλλά δεν έχει εφαρμοστεί στην πράξη, ενώ στο τραπέζι βρίσκεται ακόμη και το ενδεχόμενο οριστικής κατάργησής του.

4. Νέοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οι παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αναμένεται να συνεχιστούν και το 2027. Η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στις περιοχές όπου ήδη εφαρμόζονται περιορισμοί αναμένεται να παραταθεί.

Παράλληλα, εξετάζεται η επέκταση του μέτρου και σε άλλες περιοχές όπου η αυξημένη παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων περιορίζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών και ασκεί πίεση στις τιμές των ενοικίων.

5. Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα

Στον σχεδιασμό βρίσκεται και η επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής για ιδιοκτήτες που διαθέτουν στην αγορά κλειστές κατοικίες ή μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.

Το μέτρο αφορά κατοικίες που παρέμεναν κλειστές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και ακίνητα που προηγουμένως διατίθεντο σε βραχυχρόνια μίσθωση, επιφάνειας έως 120 τ.μ. Για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά, το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο.

Η ισχύουσα προθεσμία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026, ενώ η ΠΟΜΙΔΑ ζητά διεύρυνση των προϋποθέσεων.

6. Κίνητρα για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια

Η επιστροφή των κενών κατοικιών στην αγορά βρίσκεται και στο επίκεντρο ειδικής μελέτης του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή για το στεγαστικό πρόβλημα.

Μεταξύ των προτάσεων περιλαμβάνονται φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις και ανακαινίσεις, στοχευμένοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Σύμφωνα με τη μελέτη, εάν οι κενές κατοικίες επιστρέψουν σταδιακά στην αγορά σε βάθος εξαετίας, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά 15,5% έως 24,6%.

7. Φορολογικό μπόνους έως 16.000 ευρώ για ανακαινίσεις

Παράταση εξετάζεται και για το φορολογικό κίνητρο ανακαίνισης ακινήτων, το οποίο κανονικά εκπνέει στο τέλος του 2026.

Το μέτρο προβλέπει έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας και αφορά δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων.

8. Μειωμένος φόρος στα εισοδήματα από ενοίκια

Από τις φορολογικές δηλώσεις του 2027 τίθεται σε εφαρμογή η νέα φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητα.

Οι αλλαγές ευνοούν όσους αποκτούν ετήσια εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ, ενώ περισσότεροι από 160.000 φορολογούμενοι αναμένεται να έχουν μικρότερη φορολογική επιβάρυνση.

Ενδεικτικά, για ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 20.000 ευρώ, ο φόρος μειώνεται από 4.600 σε 3.800 ευρώ, δηλαδή κατά 800 ευρώ. Για εισόδημα 50.000 ευρώ, η ελάφρυνση φτάνει τα 1.300 ευρώ.

9. Έρχεται το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 προβλέπεται η εφαρμογή του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ).

Το νέο τέλος θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και ο συντελεστής θα καθορίζεται από κάθε δήμο, από 0,3‰ έως 0,7‰.

Μεγαλύτερες επιβαρύνσεις αναμένονται για νεόδμητα και μεγάλης επιφάνειας ακίνητα σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες, ενώ παλαιότερα ακίνητα σε περιοχές χαμηλότερων αξιών αναμένεται να έχουν ελαφρύνσεις.

10. Αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ και νέο Μητρώο Ακινήτων

Από το 2027 προβλέπεται πλήρης κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε περίπου 12.700 μικρούς οικισμούς, εφόσον η αξία τους δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Παράλληλα, στον υπολογισμό του φόρου θα λαμβάνονται υπόψη στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ώστε να αποτυπώνονται η πραγματική επιφάνεια και η χρήση των ακινήτων.

Νέα δεδομένα φέρνει και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν και να διορθώσουν τα στοιχεία της περιουσίας τους, καθώς και να δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου, επιλέγοντας ανάμεσα σε περισσότερες από 60 κατηγορίες.

Μεταξύ άλλων, θα καταγράφονται η ιδιοκατοίκηση, η μακροχρόνια και βραχυχρόνια μίσθωση, η δωρεάν παραχώρηση και η επαγγελματική χρήση. Για τα εκμισθωμένα ακίνητα θα δηλώνεται επίσης ο IBAN στον οποίο καταβάλλεται το ενοίκιο.

Ένα νέο τοπίο για την ακίνητη περιουσία

Το πακέτο των παρεμβάσεων διαμορφώνει σταδιακά ένα διαφορετικό φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο για την αγορά ακινήτων. Από την υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή των ενοικίων μέχρι τα κίνητρα για ανακαινίσεις και κλειστές κατοικίες, αλλά και από τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ έως τη νέα φορολογική κλίμακα, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να προσαρμοστούν σε σειρά νέων δεδομένων μέσα στους επόμενους μήνες.