Κατασχεμένα ακίνητα: Νέα διαδικασία για την άρση της κατάσχεσης από την ΑΑΔΕ

Κατασχεμένα ακίνητα: Τι αλλάζει στη διαδικασία αποδέσμευσης και μεταβίβασης

Η ΑΑΔΕ προχωρά στην εξειδίκευση της διαδικασίας και των κριτηρίων για την αποδέσμευση κατασχεμένων ακινήτων που πρόκειται να μεταβιβαστούν με επαχθή αιτία, με την έκδοση της απόφασης Α.1158/2026 του Διοικητή της Αρχής, Γιώργου Πιτσιλή.

Η νέα ρύθμιση εφαρμόζει το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, με στόχο, σύμφωνα με την ανακοίνωση της ΑΑΔΕ, να διευκολύνει τις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων και να προσφέρει μεγαλύτερη ευελιξία στους φορολογούμενους.

Πώς υποβάλλεται η αίτηση

Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE, από την εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή:

Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE → Τα Αιτήματά μου → Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές → Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.

Για να εγκριθεί η αποδέσμευση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, θα πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Οι προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης

Μεταξύ των βασικών προϋποθέσεων είναι ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.

Παράλληλα, το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.

Επιπλέον, από το τίμημα της μεταβίβασης ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να παρακρατεί και να αποδίδει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ποσοστό αυτό μπορεί να αυξηθεί, ανάλογα με τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της οφειλής.

Εφόσον το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση είναι μικρότερο από εκείνο που προβλέπεται στο αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή στη βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.

Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς

Μέχρι σήμερα, για να ολοκληρωθεί η πώληση κατασχεμένου ακινήτου απαιτούνταν, κατά κανόνα, η πλήρης εξόφληση της οφειλής.

Με το νέο πλαίσιο, η άρση της κατάσχεσης μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και με μερική εξόφληση, γεγονός που διευκολύνει τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν την περιουσία τους.

Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση αποδέσμευσης, η οποία αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που περιλαμβάνει τον τρόπο υπολογισμού των συντελεστών φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.

Παράδειγμα εφαρμογής της νέας διαδικασίας

Σύμφωνα με το παράδειγμα που παραθέτει η ΑΑΔΕ, εάν φορολογούμενος επιθυμεί να πωλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ και, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο ελάχιστο όριο του 25%.

Στην περίπτωση αυτή παρακρατούνται 20.000 ευρώ από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι διατάξεις για τη φορολογική ενημερότητα ή τη βεβαίωση οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό. Μετά την καταβολή του απαιτούμενου ποσού, μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει ολόκληρη την οφειλή των 80.000 ευρώ για να προχωρήσει η πώληση.

Πού μπορούν να απευθύνονται οι ενδιαφερόμενοι

Για πληροφορίες ή διευκρινίσεις σχετικά με τη νέα διαδικασία, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην υπηρεσία my1521 της ΑΑΔΕ.

Η εξυπηρέτηση παρέχεται τηλεφωνικά, μέσω του αριθμού 1521, τις εργάσιμες ημέρες από 07:00 έως 20:00, καθώς και ψηφιακά, μέσω της υπηρεσίας my1521, στην ενότητα «Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων → Δικαστικό – Κατασχέσεις → Άρση Κατασχέσεων».