Αυθαίρετα: Απόφαση-σταθμός του ΣτΕ – Πότε δεν επιτρέπεται πλέον η τακτοποίηση

Σημαντική απόφαση για την τακτοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων εξέδωσε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, κρίνοντας αντισυνταγματικές διατάξεις του ν. 4495/2017 που επέτρεπαν τη διατήρηση κτισμάτων των οποίων η οικοδομική άδεια είχε προηγουμένως ακυρωθεί με δικαστική απόφαση.

Με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έκρινε ότι η αυτόματη υπαγωγή των συγκεκριμένων αυθαιρέτων σε καθεστώς τακτοποίησης αποδυναμώνει στην πράξη τις αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις και αίρει την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται με αυτές. Η κρίση αφορά ακόμη και περιπτώσεις ιδιοκτητών που δεν είχαν υποβάλει ψευδή ή αναληθή στοιχεία και των οποίων τα κτίσματα κατέστησαν αυθαίρετα επειδή η άδεια ακυρώθηκε λόγω εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος.

Παράλληλα, το ΣτΕ έκρινε ότι δεν μπορεί να επιτρέπεται η διατήρηση των κτιρίων με τα χαρακτηριστικά της ακυρωθείσας άδειας χωρίς νέα οικοδομική άδεια ή άλλη διοικητική πράξη, η οποία θα βασίζεται σε νέα πολεοδομικά δεδομένα. Σύμφωνα με την απόφαση, δυνατότητα νόμιμης διατήρησης θα μπορούσε να υπάρξει εφόσον μεσολαβούσε γενική μεταβολή του πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής, βασισμένη σε πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια.

Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του ΣτΕ βάζουν φρένο στην αυτόματη τακτοποίηση αυθαιρέτων όταν η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί αμετάκλητα από δικαστήριο, κρίνοντας ότι οι σχετικές διατάξεις του ν. 4495/2017 παραβιάζουν σειρά συνταγματικών διατάξεων.

Ποιες διατάξεις κρίθηκαν αντισυνταγματικές

Η Ολομέλεια του ΣτΕ εξέτασε τις περιπτώσεις α΄ και β΄ της παρ. 3 του άρθρου 110 του ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 4546/2018.

Οι συγκεκριμένες διατάξεις επέτρεπαν την τακτοποίηση αυθαιρέτων των οποίων η οικοδομική άδεια είχε ακυρωθεί δικαστικά εξαιτίας εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης δεν είχε υποβάλει ψευδή ή αναληθή στοιχεία κατά την έκδοσή της.

Το ΣτΕ έκρινε ότι οι ρυθμίσεις αυτές αντίκεινται στα άρθρα 20 παρ. 1, 26, 95 παρ. 5 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος, καθώς και στις εγγυήσεις αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας που απορρέουν από την ΕΣΔΑ.

Γιατί το ΣτΕ απορρίπτει την αυτόματη τακτοποίηση

Κεντρικό σημείο της απόφασης αποτελεί το γεγονός ότι η υπαγωγή στο καθεστώς του ν. 4495/2017 πραγματοποιούνταν αυτομάτως, παρά την ύπαρξη αμετάκλητης δικαστικής απόφασης με την οποία είχε ακυρωθεί η οικοδομική άδεια.

Κατά το Δικαστήριο, με τον τρόπο αυτό αποδυναμώνεται το αποτέλεσμα της δικαστικής απόφασης, αφού ουσιαστικά αίρεται η υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφωθεί με αυτή.

Το ΣτΕ επισημαίνει μάλιστα ότι η προστασία της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των ιδιοκτητών που ενήργησαν καλόπιστα δεν μπορεί να υπερισχύσει της συνταγματικής υποχρέωσης του νομοθέτη και της Διοίκησης να εφαρμόζουν τις δικαστικές αποφάσεις.

Τι ισχύει ακόμη και για τους καλόπιστους ιδιοκτήτες

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η κρίση αφορά και ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν ευθύνονταν για την ακύρωση της οικοδομικής τους άδειας.

Όπως υπενθυμίζει το ΣτΕ, έχει ήδη διαμορφωθεί νομολογία σύμφωνα με την οποία κτίσματα που ανεγέρθηκαν βάσει αδειών οι οποίες στη συνέχεια ακυρώθηκαν με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις δεν μπορούν, κατά το Σύνταγμα, να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση μόνο λόγω της καλής πίστης των ιδιοκτητών.

Γιατί τίθεται και ζήτημα πολεοδομικού σχεδιασμού

Η δεύτερη βασική αιτία αντισυνταγματικότητας συνδέεται με το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος και τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Οι επίμαχες διατάξεις επέτρεπαν στα κτίρια να διατηρούν τα χαρακτηριστικά που προέβλεπαν οι ακυρωθείσες οικοδομικές άδειες, χωρίς να απαιτείται νέα οικοδομική άδεια ή άλλη πράξη που να βασίζεται σε διαφορετικά νομικά και πραγματικά πολεοδομικά δεδομένα.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι αυτό δεν είναι συνταγματικά επιτρεπτό.

Πότε θα μπορούσε να υπάρξει νόμιμη διατήρηση

Σύμφωνα με την απόφαση, νόμιμη και θεμιτή διατήρηση ενός τέτοιου κτίσματος θα μπορούσε να στηριχθεί σε γενική μεταβολή του πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής.

Η μεταβολή αυτή θα πρέπει να υπαγορεύεται από πολεοδομικά κριτήρια, να λαμβάνει υπόψη την ιδιομορφία, τη φυσιογνωμία και τις ανάγκες της περιοχής και να αποβλέπει στην ορθή ανάπτυξη του οικισμού, στην προστασία του περιβάλλοντος και στη διαμόρφωση των καλύτερων δυνατών όρων διαβίωσης στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας.

Θα πρέπει επίσης να συνεκτιμά την επιβάρυνση που έχει ήδη προκληθεί από την εφαρμογή των όρων δόμησης οι οποίοι κρίθηκαν εσφαλμένοι ή ανίσχυροι.

Τι αναφέρει το ΣτΕ για την αποζημίωση

Το Δικαστήριο θέτει και μία ακόμη παράμετρο που αφορά όσους είχαν προσφύγει στη Δικαιοσύνη και πέτυχαν την ακύρωση των οικοδομικών αδειών.

Όπως επισημαίνεται, οι διατάξεις του ν. 4495/2017 δεν προβλέπουν κάποιον εναλλακτικό τρόπο ικανοποίησης του δικαιώματος δικαστικής προστασίας των νικησάντων διαδίκων, όπως θα μπορούσε να είναι η χορήγηση ειδικά καθορισμένης από τον νόμο αποζημίωσης σε περίπτωση που τα κτίρια δεν κατεδαφίζονταν.

Για τον προσδιορισμό μιας τέτοιας αποζημίωσης, σύμφωνα με το ΣτΕ, θα έπρεπε να λαμβάνονται υπόψη μεταξύ άλλων η βλάβη από τη μακρόχρονη παράνομη διατήρηση των κτισμάτων, η διάρκεια των δικαστικών αγώνων και η τυχόν παράλειψη της Διοίκησης να συμμορφωθεί με την ακυρωτική απόφαση.

Η νομολογία του ΣτΕ για τα αυθαίρετα

Στις αποφάσεις 1182 και 1183/2026 η Ολομέλεια παραπέμπει και στην προηγούμενη νομολογία της για την αυθαίρετη δόμηση.

Υπενθυμίζει τις αποφάσεις 3500/2009 και 3921/2010, με τις οποίες είχαν κριθεί αντισυνταγματικές ρυθμίσεις εξαίρεσης νέων αυθαίρετων οικοδομών από την κατεδάφιση, καθώς και τις 3341/2013, 1118/2014 και 1119/2014 για τις ρυθμίσεις του ν. 4014/2011.

Παράλληλα, γίνεται αναφορά στην απόφαση 1858/2015, με την οποία είχαν κριθεί συνταγματικά ανεκτές διατάξεις του ν. 4178/2013 για αυθαίρετες κατασκευές, αλλά είχε κριθεί αντίθετη στο Σύνταγμα η δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση κτισμάτων των οποίων οι άδειες είχαν ακυρωθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Τι σημαίνουν οι νέες αποφάσεις

Με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, το Συμβούλιο της Επικρατείας επαναβεβαιώνει ότι ο νομοθέτης δεν μπορεί να χρησιμοποιεί την τακτοποίηση ως τρόπο ουσιαστικής παράκαμψης μιας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που έχει ακυρώσει οικοδομική άδεια.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η δικαστική ακύρωση της άδειας δεν μπορεί να εξουδετερώνεται μέσω μιας αυτόματης διαδικασίας υπαγωγής του κτίσματος σε καθεστώς διατήρησης, χωρίς νέα νόμιμη πολεοδομική βάση.