Airbnb σε πολυκατοικίες: Τι αλλάζει με τη νέα δικαστική απόφαση

Τo Airbnb σε πολυκατοικίες μπορεί να απαγορευτεί όταν ο κανονισμός του κτιρίου προβλέπει ρητά ότι δεν επιτρέπεται η τουριστική εκμετάλλευση των διαμερισμάτων. Αυτό έκρινε το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, εξετάζοντας αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που είχε υποβάλει διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας.

Η απόφαση αφορούσε ιδιοκτήτη ο οποίος διέθετε το διαμέρισμά του μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το δικαστήριο έκρινε ότι η χρήση αυτή δεν μπορούσε να συνεχιστεί, καθώς ερχόταν σε αντίθεση με όρο του καταστατικού της πολυκατοικίας που απαγόρευε ρητά την τουριστική αξιοποίηση των ακινήτων.

Γιατί δεν ισχύει το ίδιο σε όλες τις πολυκατοικίες

Η συγκεκριμένη κρίση δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε κάθε κτίριο όπου λειτουργεί ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Κάθε περίπτωση εξαρτάται από το ακριβές περιεχόμενο του κανονισμού της πολυκατοικίας.

Σε αρκετά κτίρια, ιδιαίτερα σε παλαιότερες πολυκατοικίες, τα καταστατικά είχαν συνταχθεί πολύ πριν εμφανιστούν οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για τον λόγο αυτό, συχνά δεν περιλαμβάνουν ειδική αναφορά ή απαγόρευση για τη συγκεκριμένη χρήση.

Όταν δεν υπάρχει σαφής σχετικός όρος, η νομική αξιολόγηση γίνεται πιο σύνθετη. Τα δικαστήρια εξετάζουν τότε ξεχωριστά τα πραγματικά δεδομένα και τις προβλέψεις που περιλαμβάνονται στον κανονισμό κάθε πολυκατοικίας.

Η δυνατότητα αλλαγής του καταστατικού

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να προχωρήσουν σε τροποποίηση του κανονισμού, εφόσον τηρηθούν οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και υπάρξει η απαιτούμενη πλειοψηφία.

Μέσω της τροποποίησης μπορούν να ρυθμιστούν ζητήματα που δεν είχαν προβλεφθεί όταν συντάχθηκε αρχικά το καταστατικό, μεταξύ των οποίων και η λειτουργία διαμερισμάτων ως καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η δυνατότητα αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για πολυκατοικίες όπου έχουν προκύψει διαφωνίες ανάμεσα στους ιδιοκτήτες σχετικά με τη χρήση των κατοικιών και τις επιπτώσεις της τουριστικής εκμετάλλευσης στην καθημερινή λειτουργία του κτιρίου.

Νέο πλαίσιο για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

Παράλληλα, το υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται νομοσχέδιο για την αναμόρφωση του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας. Στόχος είναι να αντιμετωπιστούν τα κενά και οι ασάφειες που έχουν δημιουργηθεί μέσα στις τελευταίες δεκαετίες.

Το σχέδιο νόμου εκτιμάται ότι θα είναι έτοιμο στις αρχές του φθινοπώρου. Στη συνέχεια αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή και, εφόσον ψηφιστεί, προβλέπεται να τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του 2027.

Τα προβλήματα που επιχειρεί να ρυθμίσει το νομοσχέδιο

Το νέο θεσμικό πλαίσιο αναμένεται να καλύψει σειρά ζητημάτων που απασχολούν διαχρονικά τη λειτουργία των πολυκατοικιών.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται οι οφειλές κοινοχρήστων, οι αλλαγές χρήσης των ακινήτων και οι διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Η νομοθετική παρέμβαση αποσκοπεί στον εκσυγχρονισμό ενός πλαισίου που εξακολουθεί να στηρίζεται σε διατάξεις με αφετηρία το 1929, προσαρμόζοντάς το στα σημερινά δεδομένα της ιδιοκτησίας και της χρήσης των ακινήτων.